El reciente foro “Paraguay en perspectiva”, moderado por el economista Manuel Ferreira, sirvió como un escenario ideal para desmenuzar las complejidades de nuestra macroeconomía y su impacto directo en el Real Estate. Desde La Tribuna, tuvimos la oportunidad de conversar a fondo con Federico Gagliardo, CEO de Vitrium Capital, quien ofreció una radiografía cruda pero profundamente optimista del sector inmobiliario nacional y su proyección a mediano plazo.
La paradoja del grado de inversión y el volumen
Si bien el Paraguay ha consolidado su posición macroeconómica al alcanzar el codiciado grado de inversión, convirtiéndose en la principal carta de presentación para el capital internacional, la llegada de fondos extranjeros masivos tiene un obstáculo estructural, la escala. Gagliardo explicó que gigantes del mercado global manejan tickets mínimos de inversión muy elevados.
“Para estos fondos, invertir USD 50 millones es como el ticket mínimo. Esa cifra representa una cantidad de metros enorme en Paraguay; con ese capital puedes desarrollar unas 700 viviendas en un solo proyecto. ¿Cuántos fondos pueden venir a invertir ese dinero sin que el mercado se sature y desplace a los desarrolladores pequeños? El problema actual es la escala. Paraguay debe lograr tener una escala grande”, advirtió el ejecutivo.
El laberinto burocrático y el crédito hipotecario
El principal embudo que asfixia el crecimiento del sector no es la falta de interés ni el riesgo de sobreoferta. A pesar del enorme bono demográfico de Paraguay, y una clase media pujante, el acceso a la casa propia sigue bloqueado por una ineficiencia administrativa que frena el financiamiento bancario.
El CEO fue tajante al identificar el problema, la escrituración. “El mercado sin crédito no crece. Aunque hoy haya liquidez disponible, es imposible tomar un crédito porque no se pueden escriturar las unidades debido a un sistema de cuentas corrientes catastrales obsoleto que tarda años”. Este bucle administrativo impide que los jóvenes ofrezcan sus propiedades como garantía, frenando un mercado que, según el experto, podría triplicar su tamaño si se resolviera esta traba burocrática.
Presión cambiaria y la rentabilidad como refugio
En materia de costos, el escenario requiere cautela y anticipación. La dinámica cambiaria de los últimos meses, sumada a la inflación de los materiales, ha encarecido fuertemente las obras. “El costo de construcción subió casi un 20% en dólares en el último año. Indefectiblemente, los precios de la vivienda en Paraguay van a subir mucho en el próximo año y medio”, proyectó Gagliardo, asumiendo que los márgenes de los desarrolladores ya se han visto comprimidos.
Pese a este encarecimiento, el país sigue siendo un imán frente a la volatilidad de las naciones vecinas. Una unidad en Paraguay ofrece hoy una tasa de retorno neto (descontando impuestos, vacancia y gastos) de entre el 5% y el 6% anual. Esta rentabilidad se sostiene, en parte, por un fenómeno generacional, los menores de 40 años postergan cada vez más la decisión de compra, impulsando así el mercado de alquileres y abriendo un abanico enorme para los inversionistas.
Sustentabilidad urbana y la mira en el interior
Finalmente, Vitrium Capital apuesta a transformar los estándares locales mediante certificaciones internacionales como EDGE (del Banco Mundial). Gagliardo destacó que un edificio bajo estas normativas puede ahorrar más de 4,4 millones de litros de agua y un 32% de energía, lo que reduce las expensas comunes hasta en un 40%. Aunque el comprador local aún prioriza ubicación y precio, la sofisticación del mercado avanza.
De cara a los próximos años, la descentralización urbana es inminente. El modelo de desarrollo vertical, que hoy concentra su fuerza en Asunción, inevitablemente empezará a expandirse hacia polos del interior como Ciudad del Este o Encarnación, impulsado por una tendencia global de gentrificación y un cambio cultural que ya está echando raíces en el corazón de Sudamérica.
A TENER EN CUENTA:
1 - Oportunidad macroeconómica versus escala de mercado: El grado de inversión pone a Paraguay en el radar de los grandes fondos internacionales, pero nuestro mercado interno aún es demasiado pequeño para absorber rápidamente los tickets de inversión que estos exigen (mínimo USD 50 millones).
2 - El cuello de botella catastral: La ineficiencia estatal para emitir cuentas corrientes catastrales impide la escrituración ágil de los inmuebles. Sin este documento no hay garantía, lo que frena por completo el acceso al crédito hipotecario para la creciente clase media.
3 - Alta rentabilidad frente al encarecimiento de obras: Pese a que los costos de construcción subieron cerca del 20% en dólares (lo que empujará los precios de venta al alza), el Real Estate paraguayo sigue siendo un refugio altamente atractivo, ofreciendo una rentabilidad neta del 5% al 6% anual por alquiler.